* Câu hỏi :

Kính gửi Luật sư tôi định mua lại một căn nhà chính sách của người bạn (nhà chưa có sổ chỉ có quyết định cấp đất). Người bán , làm các thủ tục như : ủy quyền xây nhà, di chúc . Vậy việc mua bán như vậy có an toàn và hợp pháp hay không . Cảm ơn luật sư hồi âm (Phi Lâm)

* Trả lời tư vấn

Hiện tại, thị trường Bất động sản Nha Trang có rất nhiều trường hợp MUA BÁN NHÀ ĐẤT dạng chính sách và nhà đất chưa được cấp Sổ hồng – chỉ có Hợp đồng mua bán được công chứng giữa (A và B).
• Do nhu cầu B bán tiếp cho C và để tạo niềm các bên làm các thủ tục sau đây :
1/ Hợp đồng mua bán (viết tay không được công chứng vì nhà chưa được cấp Sổ hồng) giữa B và C: B bán tiếp cho C
2/ Hợp đồng ủy quyền : B ủy quyền cho C (thực hiện các công việc xây dựng, thủ tục làm sổ, và nhận sổ...)
3/ Di chúc : B làm tiếp di chúc cho C (nhằm mục đích hiểu rằng có chuyện gì xẩy ra C sẽ thừa hưởng giá trị tài sản này từ B)
Nhìn qua, nhà đầu tư C tưởng rằng sẽ an toàn : Vì dù sao vẫn có Hợp đồng ủy quyền, Di chúc
Tuy nhiên, qua việc giao dịch này , nếu nhà đầu tư chưa hiểu sâu về pháp luật sẽ chịu rui ro pháp lý như sau :
- Thứ nhất, đây là Hợp đồng mua bán chuyển nhượng (không phải là dạng hợp đồng góp vốn thông thường giống như các dự án BĐS khác). Vì vậy, chỉ khi nhà và đất được cấp Giấy chứng nhận sở hữu (Sổ hồng) mới được giao dịch chuyển nhượng . Vậy đối với Hợp đồng viết tay chưa được công chứng hoàn toàn có thể bị vô hiệu ( Đối với Hợp đồng viết tay này khi phát sinh tranh chấp kiện tụng, Tòa án có thể cho các bên tự thương lượng để hoàn thiện thủ tục đúng theo quy định, nếu không tòa sẽ phán quyết và đây là trường hợp vô hiệu)
- Thứ hai, đối với Hợp đồng ủy quyền vồ cùng rủi ro nhiều vấn đề (Ví dụ : Trường hợp không may Bên ủy quyền “bên B” chết thì Hợp đồng ủy quyền đương nhiên bị chấm dứt – theo khoản 3 Điều 422 BLDS 2015)
- Thứ ba, đối với Di chúc mặc dù B làm di chúc cho C . Tuy nhiên, theo pháp luật có một số trường hợp người thừa kế được thừa hưởng và không phụ thuộc vào Di chúc
(theo Điều 644. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc)
“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:
a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;
b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.”

- Thứ tư, nếu mọi chuyện đều thuận lợi thông suốt, đến khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) , thì người đứng tên trên Sổ hồng là B chứ không phải C . Khi đó, C buộc phải tìm B để làm thủ tục sang tên . Tuy nhiên, thủ tục sang tên cũng dưới hình thức ký lại Hợp đồng chuyển nhượng hoặc Hợp đồng tặng cho (có công chứng)
- Cuối cùng, trong trường hợp nhà và đất lên thời điểm được cấp sổ hồng được tăng giá lên gấp nhiều lần. Với lòng tham của con người sẽ đánh đổi uy tín và niềm tin . Khi đó B hoàn toàn có thể “phản kèo” hủy việc mua bán , và việc giao dịch có thể bị vô hiệu , theo Điều 131 BLDS 2015 thì
“Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu”
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Với trường hợp này, Bên B có thể hoàn lại tiền cho C và bồi thường thêm một ít thiệt hại và lấy lại nhà và đất.

Qua phân tích các yếu tố pháp lý nêu trên, việc mua bán nhà đất nêu trên quá nhiều rủi ro và không phù hợp với quy định của pháp luật. Để đảm bao giao dịch mua bán Bất động sản, các nhà đầu tư cần thiết tham khảo và nhờ Luật sư tư vấn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình.
MINHTHANH LAW – LUÔN TỰ HÀO LÀ LUẬT SƯ CỦA BẠN.

Giám đốc

Luật sư, Cử nhân kinh tế Ngô Minh Thành