* Câu hỏi : Người mua nhà ở nhà hội muốn chuyển nhượng lại cần điều kiện gì (Minh Huân) ?

* Trả lời tư vấn :

I/ Căn cứ khoản 4, 5 Điều 19 nghị định 100/2015/NĐ-CP người mua nhà ở xã hội được quyền bán nhà ở xã hội theo 02 trường hợp sau:

Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua; chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở x1ã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở.

 “Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

II/ Vậy điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội như sau :

Do nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của Nhà nước về giá do vậy khi chuyển nhượng phải đáp ứng được một số điều kiện chuyển nhượng nhất định

1/ Trường hợp 1: Đủ 5 năm trở lên kể từ thời điểm trả xong tiền thì người mua có quyền bán cho mọi đối tượng theo giá thỏa thuận của 02 bên (theo giá trị trường). Và có nghĩa vụ nộp chi phí khi chuyển nhượng nhà ở xã hội gồm: Nộp tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…

*/ Đối với tiền sử dụng đất : theo Điều 6 thông tư 139/2016/TT-BTC khi bán nhà ở xã hội thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

a/ Nếu là chung cư: Người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; được xác định như sau:

-         Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x Diện tích căn hộ x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất

b/ Nếu là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất và được xác định như sau:

-         Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x Diện tích đất x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất

** Hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà (Diện tích căn hộ bán chia cho tổng diện tích sàn tòa nhà).

2/ Trường hợp 2 : Trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở xã hội theo hợp đồng đã ký, nếu có nhu cầu bán lại thì chỉ được:

a/ Bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc

b/ Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc

c/ Bán lại đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội 

*/ Giá bán: Được quyền bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán. (Người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.)

Trân trọng

Luật sư Ngô Minh Thành